Взгляд потенциального покупателя (соинвестора, инвестора), изучающего строительный рынок. Коттеджный поселок «Березки».

  Мой интерес к поселку «Березки» обусловлен  вопросами изучения технологий строительства представленных сооружений, вопросами инфраструктурной составляющей типовых коттеджных поселков, вопросами соотношения цены-качества-затрат на строительство, и наконец – изучение рынка покупателей данного жилья, - что их интересует в первую очередь.
Рассмотрим поподробнее, что нам удалось выяснить о «Березки»
• Застройщик соглашается сотрудничать с банком «Райфайзен», используя его как «продажника», скорее всего выплачивая за проданный дом. Райфайзен получает прибыль за проданный дом, и попутно кредитует покупателя. Конкретно менеджеры по продажам из банка и менеджеры по продажам на месте имеют конфликт интересов, поэтому продавцы на местах не заинтересованы в том, чтобы «их» дома продавал банк, т.к. это забирает у них прибыль. Из этого делаем вывод, что система взаимоотношений и интересов в «Березки» не урегулирована и «Зеленый дом» в такой ситуации однозначно проигрывает (меньше шансов продать дом, т.к. продажники на местах не заинтересованы финансово в кредитовании покупателя).
• Складывается стойкое впечатление что все вопросы, связанные с продажами объектов, были отданы группе людей, которая ранее не занималась продажами домов, но недавно проходила «повышение квалификации» по продажам. Это умозаключение исходит из наблюдения – хорошо и качественно преподносят информацию, но не прикрыто изучают покупателя «на состоятельность» (т.е. – стоит ли на него тратить свое время). Охрана выполняет свои функции, границы и ответственность за которые, как видно из множества комментариев в интернете, не совсем точно себе представляет. Например выборочный досмотр авто, аргументированный тем что они «во всех видят потенциальных воров»- это то, что может отпугнуть и даже оскорбить потенциального покупателя. С другой стороны – существует определенная группа финансово состоятельных людей, для которых эти методы - только положительная составляющая жизни в этом месте. Это как правило люди, которые испытывают необходимость в охране в силу каких-то своих причин. Для них «лишней» охраны не бывает.
• Потенциальный покупатель, как видно из наблюдений, это состоятельный гражданин, имеющий семью  и детей. Он покупает именно для себя а не для перепродажи. Покупка для перепродажи не выглядит логичной инвестицией, т.к. цены на объекты уже, по моей субъективной оценке, представляются крайне высокими (если принять за основу то, что дома сделаны все по типовому проекту и имеют не особо широкую толщину стен, а крыш, как таковых – нет вообще, есть террасы на вторых этажах(они же- потолки для первых), гидро- и тепло- изолированые потолки.  За обоснование стоимости объекта менеджеры берут по порядку важности начиная с важнейшего:
- инфраструктура (детсад на территории)
- удаленность от города (5-10 минут на машине)
- готовые для проживания дома (уже с законченным внутренним обустройством, но как мы видели – это для покупателя за такую сумму - не важное и даже лишнее преимущество, т.к. если дом для  себя – покупатель обустроит дом своими со своими «итальянскими» дизайнерами, хоть продавцы-менеджеры всеравно делают упор на этом, как им кажется плюсе. Это несомненный плюс, но для дуплексов – т.е. менее состоятельных покупателей).
- однотипность строений и существующий регламент, по которому запрещено «выделяться» среди соседей (единый тип ограды).

Исходя из выше изложенного – инвестор-застройщик готов ждать покупателей, и определил свою ценовую позицию по максимально возможной цене, но не выходящей за рамки разумного. Но у границ этих рамок. Он мог бы продать всё и быстро, если бы скинул цену (т.к. интерес у покупателей есть), но скорость продаж его устраивает, и цели – «продать быстрее» он не преследует.

Большие обзорные окна первого этажа, с видом на свой участок. Застраивать без согласования с администрацией нельзя. Вид на дворик в этом участке считается хорошим, т.к. за забором застроек не предвидится.

Если брать дом под самоотделку-  это типовая лестница, под ней можно создать гардеробную или кладовку.

Просторные первые этажи позволяют воплотить в жизнь любую дизайнерскую фантазию.

На фото – пример застройки нетиповой, выходящей из норм поселка. Самострой либо прийдется демонтировать, либо менять цвет у крыши. Застройщик позиционирует себя как имеющего санкции «карать» на 200 тыс.руб. но по моим ощущениям, денег этих взыскать застройщику будет крайне сложно, и он не шибко «ввязывается в драку».
Мне кажется что после продажи всех домов- отвественность застройщика перед жильцами содйет до нуля и жильцы будут вынуждены вводить внутреннее самоуправление, и если это им не удастся то нормы и ограничения (сейчас являющиеся по сути – составляющей рекламы) в поселке просто будут игнорироваться.

Детский сад.

Камин в доме.

Терасса. (в каждом доме).

Ливневая канализация (пока не закрытая).

Вид с самого крупного коттеджа (3 этажа) на аналогичные коттеджы.

В завершение добавлю, - мы не смотрели дуплексные дома, но я считаю что жизнь поселку дают именно они, - относительно коттеджей они дешевле, и заполняются жильцами в первую очередь. Они создают тот самый микроклимат поселка, который дает ощущение того, что поселок живет и функционирует, и самое главное - их наличие у застройщика гарантирует ему постоянный, хоть и не столь мощный как на коттеджах, поток продаж и прибыли.