Домострой

Информация о пользователе

Привет, Гость! Войдите или зарегистрируйтесь.


Вы здесь » Домострой » Информационные материалы » Формирование цен на участки под коттеджное строительство


Формирование цен на участки под коттеджное строительство

Сообщений 1 страница 8 из 8

1

Обозначим своё видение перспектив развития коттеджного строительства вокруг Новосибирска, в том числе и в свете выложенного в соседней теме рейтинга коттеджных посёлков города. А также дадим прогноз стоимости земельного участка под коттедж, дом в зависимости от расположения, окружающей среды, транспортной развязки и состояния документов на определённом этапе

В задачу данной публикации не входит анализ стоимости самих коттеджей, продажа коттеджей - работа штучная, к тому же человек, накопивший денег на эту элитную недвижимость, как правило, лучше любого риэлтора представляет, что и сколько должно стоить, за что он готов платить, за что нет. Для общей информации приведём некоторые таблицы из последнего отчёта Аналитического Центра Сибакадемстрой Недвижимости:
http://s1.uploads.ru/Jha3R.gif
http://s1.uploads.ru/sEd2v.gif
http://s1.uploads.ru/gTxOS.gif
http://s1.uploads.ru/pWevi.gif
http://s1.uploads.ru/ewo7K.gif
http://s1.uploads.ru/yODbX.gif
Из приведенных диаграмм следует, что северное направление остаётся самым престижным и дорогим, более половины коттеджей, расположенных здесь, стоят до 10 миллионов рублей. Люди перестали строить особняки по 1000 квадратных метров, как было на заре коттеджного строительства, сейчас свыше 50% строений укладываются в 300 квадратов. Самый дорогой квадратный метр - в самых маленьких коттеджах и в самых роскошных. Подавляющее большинство домовладельцев остаются консерваторами и предпочитают кирпичные коттеджи, в крайнем случае, деревянные. Основным отличием я считаю факт, что северо-западное направление, хотя и незначительно, обошло по цене южное и юго-западное, что казалось невероятным в первых исследованиях за 2001-2002 годы. Транспортный вопрос перевесил и проблему экологии, и наличие живописных водоёмов. Тем не менее, надо отметить, что цена коттеджей и земли в самых элитных посёлках южного направления, например Светлый (в народе «Долина Нищих»), не упала. Эти коттеджи рассматриваются как некое приложение к элитной квартире в центре города, как место для уикендов.

И главный вывод, который сделали авторы данного исследования, и с которым мы полностью согласны, - к сожалению, массовое строительство коттеджей эконом-класса пока не представляется возможным из-за дороговизны коммуникаций, обустройства подъездных дорог и пр. Поэтому, несмотря на обилие материалов для строительства недорогих коттеджей, в ближайшие годы индивидуальное проживание по-прежнему будет доступно только высокодоходным слоям населения… Даже относительно недорогой коттедж 7-9 миллионов (по более низкой цене обычно продаётся незавершенное строительство), недоступен для массового покупателя, сегодня цена коттеджа эконом-класса, площадью 150-200 кв. метров, должна равняться суммарной цене квартиры, гаража и дачи - примерно 5-6 миллионов рублей. Цена земли с коммуникациями составляет, как правило, около 20% от стоимости или в нашем случае 1-1,2 млн. рублей. В идеале покупатели предпочитают приобретать землю в рассрочку, а коттедж именно строить, а не покупать.

Экскурс в историю возникновения коттеджных поселков

Первые посёлки возникли на основе дачных обществ (за исключением Обкомовских дач, которые существовали ещё в эпоху СССР). Есть некоторое количество коттеджей, расположенных в частном секторе Новосибирска и на территории сельских поселений в пригородах. Но большая и часть новых посёлков была организована путём вывода земель из категории земли сельскохозяйственного назначения в вид «использование для дачного строительства» или в категорию «земли поселений».

Другими словами, первоначально эти земли были паями крестьян и были выкуплены по смешным ценам, от бутылки водки до 10 тысяч рублей за гектар, в зависимости от местоположения земли и внешнего вида продавца, во многих местах повторилась история с приватизацией предприятий только в более циничном виде. Например, по северному направлению в пределах 10-15 километров от города максимальная цена 2-3 года назад составляла 10 тысяч рублей за гектар (50 тыс. за пай) минимальная 1 тысяча за га. Но что поделаешь, такое время, и мы не ставим перед собой задачи дать социальную оценку этому процессу, просто констатируем факт. Только мизерная доля земли в пригородах Новосибирска осталась у работников сельхозпредприятий, поскольку руководители предпочитали продавать перекупщикам из Москвы и Петербурга (без ущерба для себя). Дальше всё развивалось по сценарию, сходному с приватизацией предприятия: тот, кто собрал большой пакет акций, мог взять цену подороже. Но есть одно принципиальное отличие: на предприятии, если у кого-то есть контрольный пакет, другие акции почти ничего не стоят, здесь же, если кому-нибудь удалось выделить свой пай в границах конкретного участка, он может самостоятельно строить планы развития данной территории и это не мешает остальным землевладельцам скупать землю. Маловероятно, что кто-нибудь покупал землю в пригороде Новосибирска для организации сельскохозяйственного предприятия, так как продажа земли под коттеджное строительство - более выгодное занятие. В то же время смещение пахотных земель на 5 километров практически не влияет на себестоимость продукции (но не будем отвлекаться).

Сейчас идёт укрупнение земельных наделов, вывод 5 или 500 гектаров из одной категории земель в другую имеет совершенно одинаковую процедуру и временной лаг, но разный финансовый результат. При этом чем больше общая площадь участка, тем проще выделить его из общих земель сельскохозяйственного предприятия. Этот процесс ещё не завершён до конца, при желании любой может прикупить себе несколько десятков гектаров земли сельхозназначения в собственность - чем дальше от города, тем дешевле, но только единицы представляют, что делать с ней потом. В большинстве случае земля используется для ведения фермерского хозяйства, но именно на этой земле и организована большая часть новых коттеджных посёлков, на площадях, которые продавцами рекламируются как земли поселения или земли для дачного строительства, часто по существующим документам должно вестись фермерское хозяйство или располагаться пасека.

Таким образом, на сегодня в городе имеется порядка 30 старых, сформировавшихся коттеджных посёлков и несколько новых, расположенных на землях сельхозназначения, переведённых в категорию «дачное строительство». В ближайшее время нужно ожидать увеличения количества таких посёлков. Большая часть посёлков находится в процессе формирования, как в аспекте подготовки документов, так и с точки зрения подведения коммуникаций. Экономя время, собственники земли параллельно ведут работы и по проведению коммуникаций и по оформлению документов, - что и показал рейтинг коттеджных посёлков, организованный издательством МедиаКит. С точки зрения объективности результатов к этому мероприятию немало вопросов, но с другой стороны, было собрано много конкретной объективной информации о коттеджном строительстве вокруг Новосибирска, которая станет отправной точкой для проведения последующих рейтингов.

Политика формирования цен на участки под коттеджное строительство

Желание жить «по-европейски» всё чаще посещает умы сибиряков, а современные системы отопления, водоснабжения и технологии строительства делают эту мечту пусть еще не вполне доступной для широких масс, но уже достаточно осуществимой для особо инициативных. Таким образом, мы плавно переходим к вопросу ценообразования на земельные участки.

Цена земли зависит от трёх факторов:
- себестоимости (цены за которую участок был приобретен),
- спроса
- и предложения.

Себестоимость растёт вместе с готовностью документов: выкупили пай - себестоимость 10 тысяч за гектар, оформили в собственность как земли с разрешением вести крестьянское хозяйство - себестоимость выросла втрое, перевели землю в категорию «дачное строительство» - себестоимость, в зависимости от общего размера участка, еще выросла на несколько тысяч за сотку.

При этом цена на рынке растёт по экспоненте. Купили раньше, рискнули - или выиграли или получили «кота в мешке». В любой момент собственник может распродать проект, может столкнуться с непреодолимым административным барьером.

Источник информации "НСК.net (wwwn-s-k.net)"

2

сегодня цена коттеджа эконом-класса, площадью 150-200 кв. метров, должна равняться суммарной цене квартиры, гаража и дачи - примерно 5-6 миллионов рублей. Цена земли с коммуникациями составляет, как правило, около 20% от стоимости или в нашем случае 1-1,2 млн. рублей. В идеале покупатели предпочитают приобретать землю в рассрочку, а коттедж именно строить, а не покупать

исследование от какого года?

3

От 10го года.

вот не полный мониторинг.

Посвежее. Статья от марта 2012 года.
Мониторинг предложения коттеджей в коттеджных поселках на апрель 2011

Средняя удельная цена предложения готовых коттеджей в коттеджных поселках составила 49,25 тысяч рублей, что на 2% больше аналогичного показателя осенью 2011 года. При этом объем предложения увеличился практически в 2 раза.
Осенью рынок коттеджей традиционно «впадает в зимнюю спячку», а весной оживает. Надо отметить, что в этом году, в отличие от предыдущего, прирост цен ниже, однако, и в прошлом году он был далеко не высоким.
Основные причины низкой активности на рынке коттеджей - это низкая обеспеченность инфраструктурой и дорожные проблемы. Поэтому чаще всего коттеджи представляют собой второе жилье для более высокодоходной группы населения, которые предпочитают самостоятельное строительство «для себя».
В то же время на рынке наблюдается движение в сторону уменьшения общей площади коттеджа для снижения общей стоимости. Так, на рынок вышло несколько проектов организованных коттеджных поселков с общей стоимостью коттеджа порядка 4,5 - 5 млн. рублей. При этом такие коттеджи ориентированы в основном на средний класс в качестве альтернативы городской квартире.
Тенденцию уменьшения площади домов можно наблюдать и в целом на рынке. Так, если год назад суммарная доля коттеджей площадью не больше 300 кв.м. составляла 50%, то сейчас она составляет уже 57%.
http://s1.uploads.ru/KUxHI.png

При этом усиливается зависимость между площадью коттеджа и ценой за квадратный метр. При строительстве коттеджей небольшой площади происходит экономия и на материалах, и на размерах земельного участка, и на его местоположении, поэтому чем больше площадь коттеджа, тем выше цена одного квадратного метра в нем.

http://s1.uploads.ru/Rm8QS.png

В целом рынок коттеджей в Новосибирске развивается, но медленными темпами. Большинство проектов остаются в форме «земли без подряда». Те компании, которые решаются на строительство готовых домов, выходят на достаточно высокую общую цену, в результате чего возникают сложности с продажами. Поэтому на рынок выходят видоизмененные формы: дуплексы - коттеджи на двух хозяев - или даже многоквартирные малоэтажные дома.

(Аналитический центр компании 'Сибакадемстрой Недвижимость' )

4

Ну накидал смотреть, думать, думать и смотреть и везде четко обозначать автора и дату исследования и то время на котором проводился анализ!

5

Роман написал(а):

Ну накидал смотреть, думать, думать и смотреть и везде четко обозначать автора и дату исследования и то время на котором проводился анализ!

Источник информации "НСК.net (wwwn-s-k.net)"

http://www.n-s-k.net/fix/all/article/13
время анализа я приблизительно указал.

Анализ предоставил Сергей Николаев, независимый аналитик, работает в ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области. (так себя позиционирует их сайт).

Пользуется информацией от "Сибакадемстрой недвижимость". Его компания покупает информацию у сибакадемстроя, поэтому тут анализ за 2010 год - более развернутый чем на сайте у аналитиков сибакадемстроя http://www.analitix.ru/ (это их сайт)

6

1. Прям в первые строчки надо кидать, дату и базу, видимо, чтоб не путать, где когда, чего и по какой цене.
Вот бизнес план от 2007 с теоритической интересен очень, а практически мир уже после 2008 09 изменился так что даже в теории куча изменений!

2. Отзыв о березках от марта текущего, получается, что у них ни ху я не меняется если нас обыскивали, и менять не будут уже если срач старый а охрана
как была гоп жлоб так и осталась.

3.По маниторингу очень полезно но чем свежее тем актуальнее, если в первых строчках будешь даты указывать нам легче будет поправки на "временной ветер"
делать, это круто что ты в тексте указал, а когда мы (ты или я через 1 -6) месяцев глянем исследование мы его дату в тексте будем полдня искать так ? :)

7

согласен с выводами и доводами.
(свежее предоставленного не найти. У них в перйсуранте цен - стоимость исследования рынка начинается от 30 до 200 тыс.руб. и от 5 до 30 дней. В нашем случае - исследование рынка (свежее) будет стоить как раз 200 тыс.рублей.
Единственная открытая информация по исследованию, более менее исчерпывающая - в статье про коттеджное строительство - от 2010 года. И то, потому что аналитик закрытую инфу в открытый доступ выложил.

8

ага..


Вы здесь » Домострой » Информационные материалы » Формирование цен на участки под коттеджное строительство